BA-Justiziar erläutert wichtiges BGH-Urteil: Gewerbemiete im Lockdown kann angepasst werden – Störung der Geschäftsgrundlage

Rechtsanwalt Stephan Burger, Justiziar des Bundesverbandes Automatenunternehmer, hat das BGH-Urteil unter die Lupe genommen.

Die Gewerbemiete im Lockdown kann angepasst werden – Bundesgerichtshof erkennt Störung der Geschäftsgrundlage! So ein erstes Fazit von Rechtsanwalt Stephan Burger, Justiziar des Bundesverbandes Automatenunternehmer (BA).

In einem aktuellen Rundschreiben an die BA-Mitglieder führt der Jurist aus: "Zu der Thematik hat sich nunmehr erstmals der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 12. Januar 2022 geäußert (Az. XII ZR 08/21). Danach haben Gewerbetreibende, die aufgrund staatlich angeordneter Betriebsschließungen schließen mussten, grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe im Zeitraum der Schließung. Der BGH begründet dies mit einer Störung der Geschäftsgrundlage."

Kein Mangel der Mietsache – aber Anpassung der Miethöhe möglich

Weiter erklärt Burger: "Grundlage der Entscheidung ist die Klage eines Vermieters gegen einen Textil-Discounter, der aufgrund einer Allgemeinverfügung in Sachsen im Zeitraum März/April 2020 schließen musste und die Mietzahlung in voller Höhe nicht entrichtete. Die Vorinstanz (OLG Dresden) hat entschieden, dass der Discounter die Hälfte der Miete zu zahlen habe. Diese Entscheidung hob der BGH nunmehr auf und verwies die Klage an das OLG mit der Maßgabe zurück, die Erwägungen des BGH in der neuen Entscheidung zu beachten."

In der Sache habe der BGH zunächst bestätigt, dass eine Anpassung der Miethöhe bei angeordneten Betriebsschließungen möglich sei, sieht aber keinen Mangel der Mietsache. Allerdings hätten die Maßnahmen wie Betriebsschließungen oder auch Kontakt- und Zugangsbeschränkungen so massive Auswirkungen gehabt, dass die Geschäftsgrundlage betroffen gewesen sei.

"Darunter versteht man vorliegend die Erwartungen der Vertragsparteien, dass sich die vereinbarten Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern. Hiervon kann man aufgrund der bis dahin einmaligen Situation im März/April 2020 ausgehen. Die Geschäftsgrundlage ist dadurch weggefallen", macht Stephan Burger deutlich.

Auf den Einzelfall kommt es an

"Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr muss unter der Gesamtabwägung der Umstände des Einzelfalls das Festhalten an den vertraglichen Vereinbarungen unzumutbar sein", betont der BA-Justiziar.

Letztlich sei vorliegend keine der Mietparteien verantwortlich, sondern der Schaden stelle sich als Ergebnis der umfangreichen staatlichen Eingriffe dar. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden, so Burger.

Pauschale Betrachtungsweise kommt nicht in Betracht

Das bedeutet nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung verlangen kann. Dies bedarf wie ausgeführt einer umfassenden Abwägung des Einzelfalls, bei der alle betrieblichen Umstände zu berücksichtigen sind. Eine pauschale Betrachtungsweise, wie sie teilweise in der Rechtsprechung vorgenommen wurde (Stichwort 50-50 Prinzip) sei nicht sachgerecht, so der BGH.

Berücksichtigung finden wird in der zukünftigen Abwägung dagegen, welche Maßnahmen der Gewerbemieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die Verluste zu minimieren. Stephan Burger weiter: "Da es ferner nicht zu einer Überkompensation der entstandenen Verluste des Mieters kommen darf, werden diejenigen finanziellen Vorteile des Gewerbemieters zu berücksichtigen sein, die er zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten hat. Unterstützungsleistungen in Darlehensform bleiben bei der Abwägung außer Betracht. Diese stellen keinen Ausgleich der erlittenen Umsatzeinbußen dar."

Der Rat von Justiziar Stephan Burger

Abschließend rät der BA-Justiziar den Mitgliedern: "Bei der Bewertung Ihrer individuellen Situation kommt es also maßgeblich auf Ihren Mietvertrag und die Umstände des Einzelfalls an. Wir empfehlen Ihnen, sich gegebenenfalls mit Ihrem Rechtsbeistand ins Benehmen zu setzen und natürlich mit Ihrem Vermieter nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung zu finden. Es steht zu erwarten, dass sich in den kommenden Monaten eine differenzierte Rechtsprechung zur Höhe der Mietzinsreduzierung entwickeln wird."