Rechtsanwalt Prof. Heinze erklärt Auswirkungen von Mietverträgen

Prof. Dr. Florian Heinze macht deutlich, dass Spielhallenbetreiber nicht von der Pflicht, Miete zu zahlen, befreit sind, weil sie Spielhallen schließen müssen.

Rechtsanwalt Prof. Dr. Florian Heinze, Justiziar des Automatenverbandes Niedersachsen, warnt in einem „Rundschreiben Recht“ vor Falschmeldungen in Bezug auf Mietverträgen von Spielhallen. Beispielsweise kursiert in den sozialen Medien die Analyse eines Juristen, der sich auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bezieht. Dies ist allerdings in Österreich gültig. In Deutschland hat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Geltung.

Mangelbegriff

„In der Bundesrepublik Deutschland ist der Mieter von der Entrichtung der Miete (nur) befreit, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist (Paragraf 536 Abs. 1 BGB).  
Mängel kommen als so genannte 'Sachmängel' oder als 'Rechtsmängel' in Betracht.  
Ein Sachmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) abweicht [BGH NJW 2000, 17149] und wenn hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Parteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufgehoben oder (erheblich) gemindert wird. Nur solche Umstände führen nach der Rechtsprechung des BGH zu einem Mangel i.S.v. Paragraf 536 BGB, die die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen [BGH NJW 2009, 664]. Von einer unmittelbaren Beeinträchtigung ist dann auszugehen, wenn die nachteiligen Umstände der Mietsache direkt anhaften“, erläutert Rechtsanwalt Heinze.

Eine mittelbare Beeinträchtigung reiche nicht aus, da anderenfalls der Mangelbegriff ausufernd zur Anwendung käme und die Haftung des Vermieters gegenüber dem Verwendungsrisiko des Mieters nicht hinreichend abgegrenzt würde [BGH NJW 2000; 1714].

Den Vermieter "mit ins Boot holen"

Auch eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. Paragraf 313 BGB dürfte sich Heinze zufolge nur schwer begründen lassen. Die Instanzrechtsprechung [vgl. etwa OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30. Dezember 2010 – 24 U 109/10] vertritt die Auffassung, dass dieses Rechtsinstitut weder dazu bestimmt noch dazu geeignet sei, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zulasten des Vermieters zu verändern.

Auszuschließen sei es freilich im Ergebnis nicht, dass sich – am ehesten – noch auf diesem Wege eine Anpassung der Miete erreichen ließe. Der Sache nach werde die Störung der Geschäftsgrundlage von den Gerichten nicht anders angewendet, als ein besonderer Fall der ergänzenden Vertragsauslegung – mit offenem Ausgang.

„Sprechen Sie daher mit Ihren Vermietern und holen Sie diese mit 'in Boot'. Durch den Abschluss von Stundungsvereinbarungen können Sie als gewerblicher Mieter in der jetzigen Krise wirtschaftlich entlastet werden. Dem berechtigten Interesse des Vermieters auf Zahlung der Miete können Sie sodann dadurch gerecht werden, dass Sie nach Wiederaufnahme des Spielhallenbetriebes die sodann aufgelaufenen Mietrückstände ratenweise nachzahlen“, empfiehlt Heinze.  
Prof. Dr. Florian Heinze ist bei fragen unter 0511 / 80 74 08 30 oder per E-Mail an f.heinze@hlvs.de für Sie da.